Тагове

„Пазарът на земя през 2022 година остава прогнозируем, като в някои региони на страната ръстът на цените на земеделската земя изпреварва нивото на инфлацията. Най-високи остават цените на земеделската земя в полски райони с много добри като качество земи. Скокът в цената на земята е може би най-малък на земеделските земи в полупланинските райони, където те се ползват от животновъди за пасища и ливади“, заяви по време на форум на БАСЗЗ посветен на състоянието, проблемите и перспективите пред селското стопанство у нас през призмата на поземлените отношения председателя на УС на БАСЗЗ Стайко Стайков.

От БАСЗЗ отчитат, че липсва предлагане на земеделска земя на първичния пазар. Наблюдава се голямо търсене но липса на предлагане, защото земеделската земя у нас намалява, и до сделки се достига само тогава, когато цената удовлетворява търговците на земеделска земя. Освен това в момента не се наблюдава разлика в цените на земеделската земя използвана за конвенционално и биологично оглеждане на култури. Земята която се използва за биологично отглеждане на насаждения обикновено се намира в региони с определена надморска височина, защото там се касае до това , да не се използват препарати и затова рядко се търси подобна земя особено в полските райони, коментира още той.

„Налице е устойчив интерес за покупка на качествена и уедрена земеделска земя на вторичния пазар, като продължава да съществува несигурност свързана с войната в Украйна, последиците от пандемията и новите изисквания на ОСП“, добави още Стайков.

За последните дванадесет години средната цена на земята се е повишила от 287 лева на декар през 2010 година на 1788 лева на декар през 2022 година, като продължава да се наблюдава сериозна разлика между средната цена на земеделската земя в Северна и Южна България. Докато в Южна България средната цена достига до 448 лева на декар, в Северна тя е 2 129 лева на декар. Що се отнася до цените по региони, през 2022 година земеделската земя в Силистренско е била малко по-евтина от тази в землищата на Шуменско, Варна и Търговище. За аналогичния период средните цени на рентите са се увеличили от 49 лева на декар през 2010 година до 72 лева на декар през 2022 година.

Прогнозата на БАСЗЗ е, че пазарът ще остане стабилен, но цената на актива ще зависи от развитието на конфликта в Украйна, възстановяването на веригите за доставки, реколтата, цената на енергийните ресурси, семената, торовете и препаратите. „Земеделските производители се убедиха в предимството да обработват собствена земя и се превърнаха в основни купувачи, затова все по-важна роля ще има вторичният пазар на земеделска земя. Ако има увеличение на цената на актива, очаквам да бъде не повече от 10%“, прогнозира Стайко Стайков.

Според него делът на необработваемите земи е над 800 хил. декара, което в процентно отношение възлиза на дял от 1,67% от общата обработваема земя у нас. Това са земеделски земи, върху които не се прилага сеитбооборот и не се извършва земеделска дейност повече от пет години. Ако тази земя по думите му остане дълги години необработваема, тя задължително ще влезе в горския фонд. По данни на МЗХ у нас селскостопанските площи възлизат на 52,2 млн. декара, от които се обработват 34,9 млн. декара, което представлява дял от 69%.

По време на специално организиран от БАСЗЗ форум посветен на състоянието, проблемите и перспективите пред селското стопанство през призмата на поземлените отношения бяха очертани както стари проблеми като разпокъсаността на земята и липсата на напояване, остарялото и в много случаи несъвършенно законодателство, така и някои предизвикателства свързани с климатичните промени. Повод за организираната дискусия бе 15 -та годишнина от създаването на асоциацията. В хода на дискусията се очертаха приоритетите свързани със създаване на краткосрочни, средносрочни и дългосрочни програми за развитие на земеделието, основани на прогнози анализи и планиране.

„Политиката за окрупняване на земеделските земи постепенно изгуби своята приемственост, и тя беше оставена на самотек. В резултат на това се усеща слабост, която рефлектира както върху рентите, така и върху рентните договори и комасацията на земята“, каза по време на пресконференция след края на форума бившият земеделски министър проф. Димитър Греков. Според него остава нерешен и друг проблем, свързан със множеството наследници на земеделски земи у нас, което затруднява използването на земеделските земи.

Липсата на закон за браншовите организации беше оправдана от зам. Министър Стефан Бурджев с „адски сложната ситуация“ в държавата, която налага да се действа за спасяване на сектора от фалит. Бурджев призна и че в момента браншовото представителство е както неадекватно, така и безполезно за хората които са представлявани.

„За по-добрата работа на земеделието в България са нужни от една страна комасация, защото в земеделието размерът на парцелите трябва да е такъв, че да привлича инвестиции. От друга страна е важно да се включи науката в добавянето на стойност към почвите за да се развива едно устойчиво земеделие. Третият проблем е свързан с разумното и правилно инвестиране в напояването. Проблемът с напояването стои не само тук. Видях го и в страни като Испания и Португалия но там процесът на подобряване на напоителната мрежа чрез инвестиции се управлява много по-добре“, заяви Тиери дьо Лескай – генерален секретар на Европейската организация на собствениците на земи (ELO).

Според Стайко Стайков, председател на БАСЗЗ, ако браншът не се обедини, няма значение каква е раздробеността на земеделската земя. „Бъдещето ни е задължително да се обединим в една камара, и като седнем всички на една маса да предложим един нов и адекватен закон за земята, а не както е сега при предлагане на каквато и да е законодателна инициатива винаги да има някой против, който се оказва че представлява едва 0,001% от заинтересованите участници“, заяви Стайков.

„Пазарът на земеделска земя  върви нагоре, и ще следва инфлацията. Върху  пазара няма какво да повлияе, като освен това сме изправени пред много неизвестности свързани с европейските избори и  ново законодателство на българско и европейско ниво. Хората искащи  да купуват земеделски земи не са готови да платят  по-високи цени и не се очакват някакви резки амплитуди. Нормално е да се очаква лек скок в цената на земята с оглед на това, че е най-ценния ресурс”.  Такава  прогноза изказа по време на семинар в Боровец  председателят на  Българската асоциация на собствениците на земеделски земи  (БАСЗ) Стайко Стайков. Според анализа  на организацията се очаква да се запази интереса за покупка на уредена и качествена земеделска земя без утежнения свързани с поземлените отношения. Причината за повишение подобно на това  през миналата година  според него е това, че свободните земи с хубави качества са много малки, и това води  до такъв  скок в цените. „Ако има свободни земи, то те са с лошо качество. Повечето продавачи вече се научиха и при изтичане на договорите, веднага обявяват за продан земите при десетина дружества”, допълни той.

Има търсене на уедрени парцели земи

Честите промени в нормативната уредба, засягаща поземлените отношения, липсата на напояване и на закон за комасацията на земеделските земи  възпрепятстват големите инвеститори в покупката на земеделски земи. Чужденците доколкото ги има вместо да влизат в покупката на земеделска земя се оттеглят, като Стайков даде пример с известния земеделски производител Миролио, който е продал част от активите си в земеделски земи. „Последните сделки на пазара показват, че чужденците повече продават отколкото купуват земеделски земи, като има търсене на комасирани и уедрени земеделски земи, които са голяма рядкост у нас”, каза още  председателят на БАСЗЗ. Освен това на първичния пазар от 50 млн. декара на субсидии подлежат само между 15 и 20% от земеделските земи. Друг проблем пред собствениците на земеделски земи е липсата на обезщетения при щети.  Стайков припомни  че съгласно законодателството подобни обезщетения получават собствениците и ползвателите на земеделски земи само при наличие на 100% щети, което се случва много рядко, но при 50-60% претърпени щети, каквато е масовата практика, не са предвидени такива.

От асоциацията на собствениците на земеделски земи препоръчват създаване на изцяло ново законодателство  в сферата на поземлените отношения, управлението и комасирането на земеделските земи и изграждането на напоителната система и отводняването , създаване на дългосрочна стратегия за сектора и национална поземлена банка. От БАССЗ декларираха, че ще започнат работа заедно с останалите големи национално представителни  организации за създаване на земеделска kamara , която ще позволи по-лесно да бъдат защитавани интересите на земеделските производители и провеждането на  една наистина обща земеделска политика.

През 2018 година пазарът на земеделска земя у нас е останал стабилен с ръст в цените и рентите на земеделските земи от около 5%. Това стана ясно по време на семинар на Българската асоциация  на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) в Боровец. „За разлика от първите години след присъединяването на страната ни към ЕС, сега при търсенето на земеделска земя се наблюдава тенденцията за по-голям подбор, ориентиран към качествените  и обработваеми земеделски земи. „Наличието на по-голям подбор води до по-малко сделки. Там където има необработваема земя, тя просто не се заплаща”, коментира  пред журналистите председателят на асоциацията на собствениците на земеделски земи в България Стайко Стайков. И през 2018 година с най-висока цена на земеделските земи е бил регионът на Добрич, като цените се движат към момента между 2000 и 2700 лева за декар. Пазарът  там се характеризира с липса на търсене и предлагане, и запазване на високите нива на рентите.  Той е следван от Силистра с цени между 1 600 и 2000  лева на декар.  Най-ниски продължават да са цените в Хасковско (между 600 и 800 лева за декар)  и Карловско ( между 300 и 500 лева за декар) , регионите с най-разпокъсана земеделска земя, като в региона на Кърджали и Свищов дори няма интерес за сделки за покупка на земя.

Покупна цена на земеделските земи в България по региони по данни на БАССЗ (лв./дка.)

Най-високите ренти продължават да се плащат в региона на Добрич- между 80 и 120 лева на декар, следван от Силистра-70-75 лева на декар. Най-ниска рента се плаща отново в регионите с най-раздробени парцели на  Южна България, като най-малко до 45 лева на декар получават собствениците на земеделски земи в Свиленградско, където там има парцели между 0,5 и 5 декара. Малко по-високи са рентните плащания в Димитровградско- до 50 лева на декар.

Най-високите ренти продължават да се плащат в региона на Добрич- между 80 и 120 лева на декар, следван от Силистра-70-75 лева на декар. Най-ниска рента се плаща отново в регионите с най-раздробени парцели на  Южна България, като най-малко до 45 лева на декар получават собствениците на земеделски земи в Свиленградско, където там има парцели между 0,5 и 5 декара. Малко по-високи са рентните плащания в Димитровградско- до 50 лева на декар.

Арендна цена лв./дка. По райони за 2018 г. по данни на БАСЗЗ

Цените на земята през следващите няколко години ще нарастват средно с между 4 и 5% прогнозира по време на форум посветен на състоянието на пазара за земеделска земя и  ОСП след 2020 година председателят на Българската асоциация на собствениците на земеделска земя (БАСЗЗ) Стайко Стайков. Като цяло според прогнозите му обаче не се очакват резки повишения на цените, които да  доведат до стрес на пазара, а в някои планински и полупланински райони дори може да се стигне до задържане и спад на ценовите нива..

Основната причина за това са  нерешените проблеми с напояването и липсата на комасация, заради които  липсват големи инвеститори на пазара. Още повече не е ясно кога ще бъдат решени тези проблеми. Освен това неяснота поражда и новата на  ОСП и дали ще се запази нивото на СЕПП.

„Цената на земята е обвързана с редица фактори като  климата, размера на парцелите, качеството на напояването, плащането на наеми и дългосрочните договори. По-голяма част от земята в Северна и Южна България излиза с дългосрочни договори и при по-ниска рента няма как да се дадат високи цени, защото цената е обвързана и с рентата”, поясни Стайков.

Според него в близко бъдеще има капацитет за разработването на още 5-10 млн. декара земи.”Това са земи, които в миналото са били обработваеми, но в момента са захрастени с некачествена гора и няма никаква стопанска стойност”, каза Стайко Стайков.  Ето защо по- голяма  от собствениците инвестират вече в специализирана техника за обработката и вкарването на тези земи в специализирания слой. Собствениците на земеделски земи очакват след 2020 година да стартират  нови мерки за почистване на тези необработваеми земи.

ОТ БАСЗЗ изразиха известно несъгласие с данните на статистиката, като според техни оценки земята е поскъпнала през 2017 година с до 4%. От асоциацията  например оцениха като нереални  средни цени от 2032 лева за декар в Добричко, при положение че от асоциацията сключват договори на ценови нива от 1 500-1500 лева за декар. Обяснението за подобно изкривяване на цените според Стайков се крие в това, че в последната година е имало редица сделки, които са минавали  на данъчна оценка, докато в момента се минава все повече към реална пазарна цена на земята защото арендаторите ползват допълнителен финансов ресурс от институциите и те трябва да докажат реалната цена.

Най-скъпите земи са в Силистренско и Добричко, като средните цени са между 1500 и 1600 лева за Добрич и между 1200 и 1500 за Силистра, като сделките стават на нива от 1 600 лева за декар, като няма предлагане и основно се предлагат трудни сделки. Средната рента за региона се движи между 80 и 90 лева за декар. Най-ниски са цените в Кърджали- между 300 и 500 лева за декар , където земите се въртят между родовете и почти няма реална търговия.

По данни на асоциацията най-високата рента се изплаща в Силистра и Добрич, а най-ниската около 18 лева е в Габрово, където земята е с планински характер.